Fulya Öktem
12 Eylül 2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik gerçek ve hukukî bireylerin kendi ortalarında yapacakları mukaveleleri, istisnalar dışında, Döviz cinsinden yahut dövize endeksli kararlaştırmayacağı ve yürürlükteki kontratlarda döviz cinsinden kararlaştırılmış bedellerin de 30 gün içinde Türk Lirası olarak yine belirlenmesi öngörüldü. Kararın akabinde Hazine ve Maliye Bakanlığı dövizle mukavele sınırlamasına dair istisnaları ve sınırlama kapsamındaki kontratlarda uygulanacak yordamları belirledi.
Hazine ve Maliye Bakanlığı tıpkı yıl Ekim ve Kasım’da yayımladığı bildirimler ile mukavele bedelini TL’ye çevirmekte mutabakata varamayanlar için TL’ye çevrilme yöntemi ile konut ve çatılı iş yeri kira kontratlarında TL’ye çevrilen kira bedeline uygulanacak artış oranlarına ait temelleri belirledi. Bakanlık tarafından belirlenen temeller uyarınca yapılan TL üzerinden hesaplamanın geçiş süreci olarak isimlendirilen iki yıl için geçerli olacağı belirtildi.
Kelam konusu iki yıllık geçiş sürecinin dolduğu 12 Ekim’de Hazine ve Maliye Bakanlığı, döviz cinsinden yahut dövize endeksli kontrat bedellerine ait duyuru yayımlayarak ihtarlarda bulundu.
Bakanlık neden ikazda bulundu?
Hazine ve Maliye Bakanlığı neden bildirimlerle ayrıntılandırdığı bir karar için tekrar açıklama yapıp, ikazda bulunmaya gereksinim duydu?
İstanbul Bilgi Üniversitesi Rekabet Hukuku Ve Siyaseti Uygulama Ve Araştırma Merkezi Yöneticisi Doç. Dr. Kerem Cem Ulu, bu iki yıllık müddet tabirinden hareketle, konut ve çatılı işyeri kiralarında TL üzerinden ödeme yükümlülüğünün süreksiz olarak düzenlendiği, mühlet dolunca mukavelelerin döviz üzerinden yapılabileceği formunda bir yorum ve niyetin ortaya çıktığını vurguladı. Ulu; “Bakanlık, paylaştığı bilgi notunda, bu yorum biçiminin isabetli olmadığını, iki yıllık mühletin yalnızca TL’ye dönüştürme ve kira bedeli artışına ait asılların yürürlüğünü içerdiğini, bu mühlet dolunca, mukavelelere Türk Borçlar Kanunu’nun 344. hususunun uygulanacağını belirtmekte ve kira kontratlarının dövizle akdedilemeyeceğini net bir biçimde tabir etmektedir” dedi.
Kira mukavelelerinin akıbeti
Cumhurbaşkanı kararının dövizle mukavele sınırlaması getirdiği en geniş alan kira kontratları oldu. Dövizle yahut dövize endeksli yapılan konut ve çatılı işyeri kira mukaveleleri 2018’de TL’ye çevrildi ve taraflar öbür biçimde anlaşmadıysa kira bedeli iki yıl boyunca Bakanlık düzenlemesine nazaran artırıldı. Artık 12 Eylül 2018’den evvel yapılan mukaveleler genel kurallara tabi. Yani taraflar kira artış oranında anlaşamazsa yargıya gidecek.
Kim kira bedelinde artış, kim düşürme isteyecek?
KOVİD-19 Salgını ve döviz kurunun seyri 12 Eylül 2018’den evvel dövizle yahut dövize endeksli yapılmış konut ve çatılı işyeri kira mukavelelerinde kiracı ve kiralayan açısından keskin fikir ayrılıkları yaratıyor. İşyerlerinde kira bedellerinin düşürülmesi konutlarda ise kira artışı talepleri öngörülüyor. Pekala neden tıpkı kişinin işyeri kirası düşerken oturduğu konutun kirası artsın?
Kirada salgın tesiri
Örneğin okul, otel, restoran üzere işyeri kiralarında kiracı işletmeler salgının ekonomik tesirleri nedeniyle kira bedelinin düşürülmesini isteyecek.
Kirada kur tesiri
KOVİD-19 Salgını müstakil yaşamaya imkan veren ömür alanlarına talebi artırdı. Bu şekil konutların satış ve kira bedelleri yükseldi. Yeni konut projelerinde bu yeni eğilime uygun değişimler oldu. Öte yandan son iki yılda döviz kurunda meydana gelen artışı öne süren kiralayanlar, enflasyona nazaran kira artış adabının hakkaniyetli olmadığını savunuyor. Münasebetiyle taraflar yargı yoluna giderse kira bedelinde salgın nedeniyle düşüş talebinin bilakis artış talepleri gelebilecek.
Kira artışları nasıl olacak?
İki yıl yahut daha evvel dövizle yahut dövize endeksli yapılmış kira mukavelelerinde bundan sonra nasıl bir yol izleneceği merak konusu? Kiracılar ile kiralayanlar mahkemeye gitmeden anlaşabilecek mi yoksa yargının yükü artacak mı, kamu geçiş sürecindeki üzere yeni kurallar belirleyecek mi?
Yarın…
Kira artış oranları
Kira kontratlarında arabuluculuk
Kirada uyarlama davası
Salgın mahkemede zorlayıcı sebep sayılacak mı?
Kira kontratlarında Temmuz’da yürürlüğe giren değişiklikler
Bloomberg HT
