Fulya Öktem
Uyuşmazlıkların çok yükseldiği vakitlerde kanun koyucunun müdahale ettiği lakin bilhassa kira bedeli nedeniyle daima sıkıntılı bir alan olmuştur kira mukaveleleri.
KOVİD-19 salgınıyla ortaya çıkan inanılmaz şartlar karşılıklı taleplerde değerli farklılıklar yaratırken, öteki yandan, 2018’de gelen Dövizle mukavele sınırlamasında geçiş sürecinin bitmesiyle döviz cinsinden ve dövize endeksli yapılmış kontratlardaki kira bedellerine ait tartışmalar yükselmeye başladı.
Salgın nedeniyle ödeme zahmetine düşen kiracılar indirim ya da en azından bir müddet artış olmamasını talep ederken, mülkünü geçmişte dövizle kiraya vermiş olanlar TL’nin bedelindeki değişim ve salgının yükselttiği talep nedeniyle kira bedellerinde artış istiyor.
Salgın nedeniyle işletmeler kapanınca, kimi kiracılar ve kiralayanlar kira bedelinin bir mühlet ödenmemesi, ertelenmesi yahut düşürülmesi konusunda anlaştı. Pekala, anlaşamayanlar ne yapacak?
ARABULUCULUK VE KİRA UYARLAMA DAVALARI
Avukat Arabulucu Umut Metin, arabuluculuk ile tarafların bağlarını yıpratmadan süratle muahedesi fırsatı olduğunu söyledi. Metin, bu pratik yolu kullanarak kiracının daha düşük kira bedeli ödeme isteği karşılanırken, mülk sahibinin de uzun bir tüzel süreç ve kira bedellerini tahsil edememek yerine anlaşılan meblağın kendisine ödenmesini hukuken garanti altına alabileceğini vurguladı.
KİRASINI ÖDEMEKTE ZAHMET ÇEKEN İŞLETMELER NE YAPACAK?
Av. Arb. Umut Metin arabuluculuk ile tahlil üretilmeyen hallerde kira uyarlama davası açılarak KOVİD-19 salgınının mukaveleye tesiri nedeniyle kirada indirim yahut ödemesiz kira devri kararı talep edilebileceğini söyledi. Kirada indirim talebi salgına bağlı sıkıntılarla tam kullanılması mümkün olmayan taşınmazlarda, ödemesiz devir talebi ise taşınmazın hiç kullanılmadığı vakitler için istenebiliyor. Metin; mağduriyetlerin önlenmesi ve yargı yükünün artmaması ismine işyerleri için salgın öncesi periyot ile salgın sonrası periyot kıyaslaması yapılarak, kira bedeli değerlendirmesinin objektif kıstaslarla belirlenmesinin gereksinim olduğunun altını çizdi.
“KİRA UYARLAMA DAVASINDA ÖNLEM TALEBİ KIYMET KAZANMIŞTIR”
Umut Metin, salgının tesirlerinin sürdüğünü, bu nedenle uyarlama davalarında; yargılamanın yıllarca sürebileceği de göz önüne alınarak; dava boyunca kiranın kısmen ödenmesi istikametinde karar talep edilmesi gerektiğini söyledi. Mahkemeler, alışılmadık bu kararı alabilir mi?
KİRAYI ‘TEDBİREN’ YARI YARIYA DÜŞÜREN EMSAL KARAR
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 28.9.2020 tarihli kararıyla kira uyarlama davası görülürken mahkemenin kira bedelini dava mühletince ihtiyati önlem yoluyla tekrar belirlemesi yani düşürmesi mümkün hale geldi.
Avukat Sinan Öztürk, üstteki kararın çok kıymetli olduğunu lakin salgın nedeniyle kiraların her durumda düşürülebileceği manasına gelmediğini vurguladı. Öztürk, basında yaratılan algının bilakis kararın tamamı okunduğunda Mahkemenin “KOVİD-19 salgınını süreksiz bir devir olup, uyarlamanın sadece bu periyodu kapsar halde yapılması” gerektiğine ve ayrıyeten “salgının kiracının işi üzerindeki tesirinin dikkate alınarak uyarlama gerekip gerekmediğinin her somut vakada ayrıyeten değerlendirilmesi” gerektiğine dair tespitlerinin dikkat alımlı olduğunu söyledi.
Av. Sinan Öztürk; iş dünyasını ilgilendiren bu değerli kararda dikkat edilecek konuları şöyle anlattı:
“Kararda salgının yayılmasının engellenmesi emeliyle alınan önlemlerin tesirleri dallar ve işin yapıldığı yere nazaran farklılık gösterdiği için bu harikulâde durum karşısında tüm mukavelelere belirlenmiş bir biçimde müdahale etmenin mümkün olmadığının altı çizilmiş. İhtiyati önlem süreksiz mahiyette olduğundan bu bahiste verilen önlem kararının 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara nazaran kaldırılması yahut arttırılıp azaltılması konularında karar verilmesi gerektiği de belirtiliyor. İhtiyati önlemlerin ödenmiş kiraları kapsamadığı, bu karar tarihi itibariyle işleyecek kiralarla ilgili olduğunu da vurgulamak gerek.”
Hukuk etraflarına nazaran kelam konusu karar hakkaniyet sağlarken, bir yandan da ödeme zahmetine düşmeyenlerin salgını öne sürerek sistemi suiistimal etmelerini önleyebilecek mahiyette.
SALGIN PERİYODUNDA PAHASI ARTAN KONUTLAR
Salgın halkı meskenlere kapatırken, müstakil ömür alanlarına talep arttı. Bu çeşit konutların bedelleri yükselirken, yeni inşaat projelerinde dahi bu talebe uygun değişimler oldu. Av. Umut Metin, sağlıklı ve izole bir ömür, yeşil alan gereksinimi üzere taleplerin müstakil konutlara, villalara ve hatta malikane üzere yapılara talebi artırdığını lakin bu tarafta kirada indirim değil tersine artışın planlanması muhtaçlık olabileceğini söyledi Av. Metin, geçmişte dövizle yaptıkları kira mukaveleleri TL’ye çevrilen mülk sahipleri için, döviz kurundaki gelişmeler hesaba katıldığında, enflasyona endeksli kira artış oranının hakkaniyetli olmadığını öne sürdü. Metin, kurun olumsuz, salgının olumlu yansıdığı bu kira bağlarında taraflar ortasında mevcut ekonomik şartlara bir muahede sağlanamazsa mülk sahiplerinin dövizle mukavele sınırlamasının tesirlerini aşmak için yargıya başvurabileceğini, bunun da vakit, para ve randıman kaybına yol açacağını belirtti.
ZORLAYAN SEBEP
Av. Umut Metin, salgının tesirinin kira alanında iyi analiz edilmesi gerektiğini, ifayı imkansız kılan şartların zorlayıcı sebep olarak yorumlanması önünde pürüz olmadığını vurguladı.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin salgının inanılmaz şartlar dikkate alarak hakkaniyeti de gözeten emsal bir karar aldığını gördük. Öte yandan, 8 yıl ertelemeyle Temmuz’da yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu kararlarıyla kiracılar fesih yasağı, ağır cezai kaideler, muacceliyet kaydı üzere yüklerden kurtulmuş oldu. Hukukçular kiracı – kiralayan kaidelerinin biraz daha dengelendiği bu devirde en azından salgının getirdiği yeni ekonomik şartlara nazaran hakkaniyeti gözeten orta vadeli düzenlemeler yapılması halinde kira davalarında beklenen dalganın önlenebileceğini öngörüyor.
Bloomberg HT
