Kira sözleşmelerinde ev sahipleri tarafından dayatılan ve misafir ağırlamaktan evde spor yapmaya kadar uzanan ağır şartlar dönemi gerçekten de başlamış durumda. Ancak bu tür yasakların hukuki geçerliliği büyük ölçüde bulunmamaktadır. Türkiye’de son dönemde artan kira anlaşmazlıkları ve enflasyonist baskılar, ev sahiplerini kontratlara hukuka aykırı olabilecek maddeler eklemeye itiyor. Kiracıların temel haklarını kısıtlayan bu maddeler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) karşısında genellikle geçersiz sayılıyor ve yasal bir dayanağı bulunmuyor.
Özellikle yüksek enflasyon, kira artış oranlarındaki yasal sınırlamalar ve gayrimenkul fiyatlarındaki yükseliş, kira piyasasında eşi benzeri görülmemiş bir gerilime yol açtı. İstanbul Çağlayan Adliyesi’nde günlük kira uyuşmazlığı dosya sayısının 50-60’tan 200-250’ye çıkması, durumun vahametini gözler önüne seriyor. Bu ortamda ev sahipleri, kiraladıkları mülk üzerindeki kontrol ve gelir beklentilerini maksimize etmek amacıyla standart kira sözleşmelerinin dışına çıkarak, kiracının yaşam alanına doğrudan müdahale eden birtakım ‘yasaklar’ ve ‘yükümlülükler’ getirmeye çalışıyor.
Kira Piyasasındaki Gerginlik ve Yeni Eğilimler
Kira piyasasındaki mevcut gerginlik, birçok ev sahibini mülklerini “korumak” ve “değerini korumak” adına yeni stratejiler geliştirmeye itiyor. Özellikle yüzde 25’lik kira artış sınırı gibi düzenlemeler, ev sahiplerinin gelir beklentilerini karşılayamaması nedeniyle alternatif yollar aramalarına neden oldu. Bu durum, bazı ev sahiplerinin kira sözleşmelerine adeta “özel hayatı düzenleyen” maddeler eklemesiyle sonuçlanıyor. Ancak bu tür maddeler, kiracının yaşam hakkına ve mülkiyet haklarına aykırı düşebiliyor.
Kontratlardaki “Yasak” Maddeleri: Neler İstiyorlar?
Kira sözleşmelerinde son dönemde sıkça rastlanan ve tartışma konusu olan “ağır şartlar” listesi giderek uzuyor. Ev sahipleri tarafından eklenen bu maddeler genellikle şunları içeriyor:
- Misafir Yasağı: Kiracının evinde akraba veya arkadaş dahi olsa misafir ağırlamasını yasaklamak veya belirli bir süreyle sınırlamak.
- Evcil Hayvan Yasağı: Kiracının evde evcil hayvan beslemesini tamamen yasaklamak.
- Kişisel Aktivite Kısıtlamaları: Ev içinde spor yapmayı, müzik aleti çalmayı veya hobilerle uğraşmayı yasaklamak.
- Alt Kiralama Yasağı: Kiralanan taşınmazın bir kısmının veya tamamının başkasına kiralanmasını engellemek. Bu madde, yasalarca zaten belirli koşullara bağlıdır.
- Yasal Yükümlülüklerin Kiracıya Devri: Emlak vergisi, doğalgaz-elektrik-su abonelik ücretleri gibi ev sahibine ait olması gereken masrafları kiracıya yüklemek.
- Büyük Onarım Masraflarının Kiracıya Yüklenmesi: Taşınmazın önemli tamirat veya yenileme giderlerini kiracının ödemesini talep etmek.
- Erken Fesih Cezaları: Kiracının haklı nedenlerle dahi kontratı erken feshetmesi durumunda ciddi cezai şartlar ödemesini istemek.
- Emlakçı Komisyonunun Kiracıya Yüklenmesi: Emlakçı komisyonunun tamamının kiracı tarafından ödenmesini talep etmek.
Hukuk Uzmanları Ne Diyor? Geçerlilikleri Var mı?
Konuyla ilgili görüşlerine başvurulan hukukçular, kira sözleşmelerine eklenen bu tür maddelerin büyük bir çoğunluğunun Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve diğer ilgili yasalara göre geçersiz olduğunu belirtiyor. Avukat Burak Öztürk’ün de vurguladığı gibi, TBK kiracıyı “zayıf taraf” olarak kabul eder ve onu koruyucu hükümler içerir. Kiracının özel hayatına müdahale eden, onun temel hak ve özgürlüklerini kısıtlayan maddeler ile ev sahibinin yasal yükümlülüklerini kiracıya devreden maddeler, genellikle hukuken bir karşılık bulmaz.
Maddelerin Hukuki Geçersizliği
- Temel Haklara Aykırılık: Misafir ağırlama, evcil hayvan besleme (eğer komşuluk hukuku ve site kurallarına aykırı değilse), evde spor yapma gibi kiracının özel hayatının bir parçası olan eylemleri yasaklayan maddeler hukuken geçersizdir. Kiracının mülkü kira amacına uygun kullandığı sürece, bu tür yasaklar uygulanamaz.
- Yasal Yükümlülüklerin Devri: Emlak vergisi, büyük onarım giderleri gibi ev sahibinin asli sorumluluğunda olan masrafları kiracıya yükleyen maddeler de geçersizdir.
- Cezai Şartlar: Kiracının haklı fesih durumunda ağır cezalar ödemesini öngören maddeler de TBK’nın ilgili hükümlerine aykırı olabilir.
Kiracının Hakları ve İzlemesi Gereken Yol
Avukat Burak Öztürk, kiracıların bu tür maddeleri içeren sözleşmeleri imzalamamalarını, ancak imzalamak zorunda kalmaları durumunda dahi bu maddelere uymak zorunda olmadıklarını belirtiyor. Zira geçersiz bir maddeye dayanılarak kiracı aleyhine bir işlem yapılamaz. Böyle bir durumda kiracının haklarını aramak için izlemesi gereken adımlar şunlardır:
- Müzakere: Öncelikle ev sahibiyle söz konusu maddelerin hukuki geçerliliği hakkında konuşarak uzlaşma yoluna gitmek.
- Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Kiracı, arabulucuya başvurarak bu maddelerin geçersizliğini ileri sürebilir.
- Dava Yolu: Arabuluculuk sürecinden sonuç alınamaması halinde, kiracı mahkemeye başvurarak sözleşmedeki geçersiz maddelerin tespiti veya hukuka aykırı uygulamaların durdurulmasını talep edebilir.
Unutulmamalıdır ki, kiracıların haklarını bilmeleri ve gerekli durumlarda hukuki destek almaları, bu tür keyfi uygulamaların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Kira sözleşmelerinde ağır şart dönemi başladı: Misafir de yasak, spor yapmak da?
Cevap: Evet, kira sözleşmelerinde ev sahipleri tarafından dayatılan ve misafir ağırlamaktan evde spor yapmaya kadar uzanan ağır şartlar dönemi başlamış durumdadır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının temel haklarını kısıtlayan ve ev sahibinin yasal yükümlülüklerini kiracıya devreden bu tür maddelerin büyük bir çoğunluğunun hukuki geçerliliği bulunmamaktadır ve yasalar karşısında geçersiz sayılırlar.
